Tout ce que vous devez savoir sur l'imposition d'une location meublée
Un logement équipé de toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne est connu sous le nom de location meublée. Il s'agit en particulier d'un lit avec un matelas et une couverture, d'une table et de chaises, de l'électronique et des ustensiles de cuisine, ainsi que de quelques meubles de rangement. Vous souhaitez commencer un projet de location de meublé mais vous aimeriez avoir plus d'informations sur l'imposition ? Voici tout ce que vous devez savoir pour choisir un régime d'imposition approprié, faire fructifier votre patrimoine immobilier et même bénéficier de quelques avantages fiscaux.
Quel régime fiscal d'imposition pour une location meublée choisir.
La location de biens meublés n'est pas soumise à l'imposition sur les revenus fonciers. Les loyers tirés de votre activités de loueur sont alors des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, pour effectuer une déclaration correctement, il est nécessaire de connaitre les règles fiscales.
Définition du régime fiscal micro-BIC, avantages et inconvénients
Lorsque les revenus locatifs restent inférieurs à 72 600€ par an, les particuliers souhaitant lancer un projet de location meublée dans un bâtiment neuf sont automatiquement intégrés au régime micro-BIC.
Vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO pour inclure vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenus de l'année. Vous devez notamment indiquer votre numéro de SIRET ainsi que le montant de votre chiffre d'affaires annuel.
Avantages
Ce régime vous permet d'obtenir un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs lors du calcul des impôts.
En régime micro-Bic, les tâches administratives et de gestion sont simplifiées car il n'est pas nécessaire de tenir une comptabilité analytique et vous pouvez même bénéficier d'une exonération.
Vous pouvez être exempté d'impôt sur votre location meublée si vous remplissez une des deux conditions suivantes :
- Le bien loué fait parti de votre résidence principale et vous le louez à un loyer modéré.
- Si votre résidence principale reçoit des voyageurs de passage et que les revenus bruts de vos locations en courte durée ne dépassent pas 760€ par mois.
Les inconvénients
Les propriétaires ne peuvent pas déduire les charges réelles liées à leur bien en location (charges locatives, charges de copropriété, taxes diverses, honoraires de conciergerie coûts de travaux et d'entretien...) en raison de ce régime fiscal.
Définition du régime fiscal réel, avantages et inconvénients
Le régime fiscal réel, s'il est considéré comme plus complexe, peut être avantageux pour certains propriétaires. Tous les propriétaires de logements meublés dont le chiffre d'affaire est supérieur à 72 600 € sont soumis à cette imposition.
Avantages
Il est indéniable que l'un des avantages de ce système fiscal est la possibilité de déduire les dépenses telles que les frais de notaires, les intérêts d'emprunt immobilier, les travaux d'amélioration et d'entretien, les impôts locaux, les frais de gestion et d'assurance. Vous additionnerez d'abord tous les loyers perçus lorsque vous réaliserez votre déclaration. Ensuite, vous pourrez y déduire le montant de vos charges.
Par conséquent, si vos charges dépassent 50% de vos revenus locatifs, il est préférable de ne pas opter pour le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire mais bien de passer au régime réel, qui sera plus attrayant financièrement. Cela vous permet de réduire largement l'assiette des revenus taxés.
Les inconvénients
Le régime réel est plus contraignant que le régime forfaitaire car les propriétaires doivent tenir une comptabilité et mettre en place un plan d'amortissement. En effet, vous devez joindre un bilan comptable, un tableau d'amortissements et d'immobilisation et un relevé de provisions en remplissant votre déclaration numéro 2033.
Bien entendu, vous pouvez faire appel à un comptable ou à un organisme de gestion agréé par l'État pour vous accompagner et éviter les erreurs. C'est un coût supplémentaire, mais cela peut vous éviter des problèmes avec l'administration fiscale.
Les locations meublées particulières
Certaines locations meublées saisonnières peuvent être soumises à des règles fiscales particulières. En effet, une location saisonnière sera généralement soumise aux mêmes règles fiscales que le régime micro-BIC (50% d'abattement si les recettes ne dépassent pas 72 600€).
Cependant, il existe des exceptions. Les règles fiscales pour les chambres d'hôtes, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme classés sont différentes. Ces locations peuvent générer jusqu'à 176 200 € de bénéfices annuels et bénéficier d'un abattement de 71 %.
Les principales distinctions entre LMNP et LMP
Le statut de loueur non professionnel en meublé (LMNP)
Pour tout propriétaire d'un bien immobilier souhaitant commencer un projet de location meublée, le statut par défaut est celui de loueur en meublé non professionnel.
En tant que LMNP, vous avez la possibilité de choisir l'un ou l'autre des régimes fiscaux mentionnés précédemment.
Le statut LMNP vous permet également d'échapper au plafonnement des niches fiscales.
Statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut remplir les 2 conditions suivantes :
Votre location doit générer plus de 23 000 euros par an en loyers et charges.
Les bénéfices de l'activité immobilière sont plus importants que les autres revenus globaux liés à l'activité de votre foyer fiscal.
Les règles à respecter en LMP sont strictes et peuvent entraîner des charges sociales. Cependant, grâce au système très avantageux de déduction et d'exonération, ces inconvénients sont rapidement oubliés :
En cas de déficit (hors amortissements), vous pouvez bénéficier de déductions sur votre revenu global annuel. Même le déficit potentiel peut être étalé sur les années à venir. une option intrigante pour réduire vos impôts.
Lorsque vous vendez un bien à usage locatif en LMP, le fisc vous considère comme étant hors du système des plus-values professionnelles. Si votre activité immobilière a plus de 5 ans et que vos revenus annuels n'excèdent pas 90 000 €, vous avez le droit à une exonération totale d'impôts (exonération partielle entre 90 000 et 126 000 €) sur les plus-values de votre bien immobilier.
Les biens loués sont généralement inclus dans l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cependant, vous ne dépendrez plus de l'IFI si vous n'exercez pas d'activité à temps plein et que l'activité de location génère la plus grande partie de vos revenus. Pour en bénéficier, consultez un comptable.
Les autres impôts à prendre en compte lorsque vous planifiez une location meublée
La contribution économique de la région (CET)
La location d'un meublé (long ou court séjour) est considérée comme une activité économique par l'administration fiscale et est donc soumise à la Contribution Économique et Territoriale (CET) pour les particuliers comme pour les professionnels.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) font partie de la CET.
La taxe sur le foncier
Le propriétaire du bien immobilier, qu'il s'agisse d'un bien en location ou de sa résidence principale, est tenu de payer la taxe foncière. Il peut demander une participation à la taxe sur les déchets en incluant ce coût dans les charges et en le mentionnant dans le contrat de bail si besoin.
Les taxes de séjour
La majorité des villes considérées comme touristiques imposent une taxe de séjour sur différents types d'hébergements (hôtels, appartements de tourisme...). Cet impôt varie de 1 % à 5 % du loyer par nuitée et par personne. Le loueur doit verser cette taxe à la commune après l'avoir reçue de ses locataires, qui sont généralement des vacanciers.
Les prélèvements sociaux et la CSG
Les sommes générées grâce à la location meublée et autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont considérés comme revenus du patrimoine en plus de l'impôt sur le revenu. De plus, ils sont soumis à l'impôt sous la forme de la CSG (Contribution Sociale Généralisée), de la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et du Prélèvement de Solidarité.
En combinant ces différentes taxes, un taux d'imposition global de 17,2% est atteint.
TVA
Une entreprise de location meublée sera soumise à la TVA s'il propose au moins 3 des 4 prestations suivantes :
Déjeuner
Entretien et nettoyage des locaux
fournir du linge de maison (draps, serviettes...)
Réception ou accueil des locataires
Dans ce cas, vous pouvez utiliser le régime de TVA pour déduire la TVA sur les prestations ou les achats relevant de votre activité.
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