La réforme du régime fiscal de la location meublée : ce que l'on en pense

On pouvait s'y attendre : la réforme de l'imposition des revenus immobiliers, que ce soit pour la location nue ou la location meublée, aura été enterrée par le 49.3 annoncé le 19 octobre 2023 par la première ministre.

Il est probable que le PLF 2024 ne soit pas le meilleur texte pour initier cette grande réforme tant attendue par de nombreux acteurs de l'immobilier. Pour en savoir plus, il nous faudra attendre le PLF2025 et un projet de loi qui sera présenté au printemps 2024.

Patrice VERGRIETE, le ministre du Logement, a annoncé qu'une mission parlementaire sur la réforme de la fiscalité locative devrait être mise en place dans les semaines à venir. Une mission parlementaire qui devrait aboutir au projet de loi de finances de 2025, qui comprendra une réforme complète de la fiscalité locative.

Ainsi, le PLF 2024 se limite à un ajustement et une précision qui ne révolutionnent en rien la fiscalité de la location meublée :

1- Alignement des taux du micro-BIC pour les locations meublées de courte durée et long terme au taux de 50 %. Actuellement, les loueurs meublés de courte durée dont le bien était classé peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 71% grâce au régime micro-bic. Dans la limite d'un plafond de recettes de 176 200€ (contre 72 600€ de seuil pour un meublé non classé), cet abattement forfaitaire est réduit à 50 % avec un seuil de 77 700€, que le logement soit classé ou non.

Cependant, les locations saisonnière situées "dans des zones géographiques ne présentant pas un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements" (= hors zones tendues) » pourront continuer à bénéficier du taux majoré de 71% avec un abattement supplémentaire de 21% (conformément à l'Amendement n°I-5117).

2- L'exonération de TVA pour les locations saisonnières est maintenue (malgré les velléités du conseils d'état vis à vis de cet problématique). En effet, l’article 261 D 4° du CGI écarte l’exonération de TVA pour les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni, effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Finalement, qu'est ce qui change réellement avec cette réforme fiscale de la location meublée ?

L'abattement forfaire de 71% à 50% : on explique.

Le véritable changement concret de cette réforme fiscale de la location meublée est l'alignement des taux du micro-BIC pour les locations meublées de courte durée et long terme au taux de 50 %.

Ce taux avantageux de71% est aujourd'hui réservé aux logements en location meublée de courte durée qui sont classés par la municipalité, on parle alors de meublé de tourisme classé. Les locations meublés de longue durée ne sont pas concernées par ce taux. En révisant ce taux à la baisse, c'est donc à la fiscalité de la location de courte durée que le gouvernement s'attaque dans le but de réduire l'incitation des propriétaires à proposer leur logement en location de courte durée.

Une mesure molle et peu incitative ?

Si à première vue, il est légitime de s'inquiéter de cette décision, cette dernière ne suffira probablement pas à répondre à l'effet final recherché : l'augmentation du nombre de logements en longue durée sur le marché de l'immobilier dans les zones pour lesquelles l'offre de logement est insuffisante en longue durée.

Premier angle d'analyse : l'impact fiscal de cette décision.

Considérons Jean, qui est célibataire sans enfant, propriétaire d'un T1 classé à Paris qu'il propose en location de courte durée. Il génère avec ce logement 30 000€ annuellement. Jean est soumis à un taux marginal d'imposition de 30% du fait de ses revenus professionnels.

Jean bénéficiait jusqu'à maintenant d'un abattement de 71% sur ses loyers.

L'assiette taxable était donc 8 700€.

Avec un taux marginal d'imposition de 30% et les prélèvements sociaux de 17,2%, Jean devait s'acquitter annuellement d'un impôt 4104€.

Avec la suppression de l'abattement de 71% au profit de celui à 50%, Jean doit s'acquitter annuellement d'un impôt 7080€.

Un delta de 2976€ va t-il inciter Jean à arrêter son activité de location de courte durée au profit d'une mise à disposition de son logement en longue durée ? Probablement pas ...

Si l'on considère qu'en longue durée, il pourra sans doute en tirer un loyer de 1500€ par mois, cela conduira à un loyer annuel de 18 000€, pour lequel il va bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% et devra donc s'acquitter d'un impôt de 4248€.

Intéressons-nous au net de Jean, après avoir payé ses impôts (nous ne parlons pas de cashflow) :

Location de courte durée avec abattement de 71% : 22 920€

Location de courte durée avec abattement de 50% : 25 896€

Location de longue durée avec abattement de 50% : 13 752€

On remarque donc que l'impact fiscal de cette mesure conduit à un delta négatif de 2976€. D'un autre coté, proposer son logement en longue durée conduire Jean à un delta négatif de 12 144€.

A votre avis, que va décider Jean ? Grignoter son net de 12k €, et s'exposer aux risques de la location longue durée (impayé, squat, impossibilité d'user de son logement), ou bien voir son net réduit de 250€ par mois (probablement moins de 2 nuitées en location de courte durée), mais continuer de profiter d'un régime fiscal plus avantageux que celui de la longue durée ? ...

Deuxième angle d'analyse : optimiser sa fiscalité et gommer les conséquences de cette mesure.

Avec 71% d'abattement forfaitaire, nous pourrions être tentés de nous en satisfaire parce que cela est une véritable niche fiscale. Mais en location de courte durée, il est possible d'optimiser sa fiscalité en optant pour un régime particulier : celui des frais réels.

Le principe est assez simple : on additionne les loyers perçus, desquels on retranche la totalités des dépenses inhérentes à l'exploitation de son bien en location de courte durée. Nous pourrons citer :

- Les honoraires de gestion (agence, conciergerie etc.)

- Les intérêts d'emprunt (si certains pensaient encore que la hausse des taux était rédhibitoire à l'investissement immobilier ...)

- La taxe foncière

- Les charges de copropriété

- Les abonnements (eau, électricité, internet ...)

- Les frais de notaires (dans certaines conditions)

- Le mobilier

- Les travaux

- La dotation aux amortissements (la perte fictive et comptable de votre bien)

Vous l'aurez compris, cela peut représenter une certaine somme sur un exercice fiscal. Et lorsque cette somme dépasse l'abattement forfaire que vous "offre" le fisc, il est plus rationnel d'opter pour ce régime de frais réel. Et lorsque la décision est prise de réduire cet abattement de 71% à 50%, il est d'autant plus aisé de se retrouver dans cette situation.

Chiffrons cela : l'appartement de Jean offre une superficie de 30m2 et a une valeur vénale de 350000€.

- Les honoraires de gestion : 20% des loyers, donc 6000€

- Les intérêts d'emprunt : 10 000€ (emprunt de 350 000€ sur 25 ans - taux 3%)

- La taxe foncière : 800€

- Les charges de copropriété : 1200€ (100€ /mois)

- Les abonnements (eau, électricité, internet ...) : 1560€ (130€ /mois)

- Les frais de notaires (dans certaines conditions) : non concerné, pour ne pas fausser la simulation.

- Le mobilier : 4000€ + 3500€ cuisine = 7500€ amortis sur 8 ans = 940€ /an.

- Les travaux : non concerné, pour ne pas fausser la simulation

- La dotation aux amortissements : 6500€

Cela conduit à un total annuel de 27 000€.

En optant pour ce régime fiscal, l'assiette taxable de Jean sera 30k - 27k = 3000€

Avec son TMI de 30% et les PS de 17,2%, cela représente un impôt de 1416€.

Précision que hormis la dotation aux amortissements, toutes ces charges sont effectivement payés par Jean, et au même titre que s'il était soumis au régime forfaitaire. Reprenons nos chiffres de net après impôts :

Location de courte durée avec abattement de 71% : 22 920€

Location de courte durée avec abattement de 50% : 25 896€

Location de longue durée avec abattement de 50% : 13 752€

Location de courte durée au régime réel : 28 584€

On s'aperçoit donc que non seulement le fait d'opter pour le régime réel permet d'effacer l'impact fiscal négatif de la mesure d'abaissement du forfait de 71% à 50%, mais aussi que ce régime est plus avantageux dans ce cas que le régime forfaitaire à 71%.

Avec des travaux, ou encore si le bien est exploité en location de courte durée dès l'année de son acquisition, il est possible d'ajouter en charge les frais de notaire et de gommer complètement son imposition. Si un déficit est observé (charges > loyers), ce dernier est reporté sur les prochains exercices fiscaux.

Il convient enfin de noter que les effets positifs de ce régime s'affaiblissent à mesure que l'on avance dans le temps : les intérêts d'emprunts sont de plus en plus faibles au profit du capital remboursé, la dotation aux amortissement est à son plus gros volume les 6 à 8 premières années d'exploitation, le mobilier et les frais de notaires sont amortis entre 6 et 10 ans, au delà, il faut renouveler le mobilier, ou les charges sont plus faibles. Quoi qu'il en soit, cela demande un étude approfondie de l'année à partir de laquelle il redeviendra plus avantageux d'opter pour le régime forfaitaire.

L'étude de l'impact sur votre investissement d'un mode d'exploitation, ou d'un régime fiscal particulier, ne peut être analysé qu'à la lumière des informations de cet article. Notre analyse ne se penchait, toute chose égale par ailleurs, que sur l'impact fiscal.

Conclusion

Si l'effet final recherché de cette réduction de l'abattement forfaitaire de 71% à 50% est d'inciter les propriétaires à changer le mode d'exploitation de leur bien immobilier en les proposant sur le marché de la longue durée au dépens de celui de la courte durée, il semble que cette mesure n'atteigne pas ses objectifs à elle seule :

1- Même en gardant le régime fiscal forfaitaire, les loyers tirés de la location de courte durée sont bien plus interessants par rapport à ceux de la location de longue durée.

2- En optant pour le régime LMNP au réel, on s'aperçoit que la fiscalité est encore plus avantageuse.

Ainsi, dans le meilleur des cas, les loueurs meublés resteront sur ce même mode d'exploitation et s'acquitteront d'un impôt supérieur, pour le plus grand plaisir des caisses de l'Etat. Et dans le pire des cas, et le plus probable, de plus en plus de loueurs vont se pencher sur l'option du régime réel, optimiseront leur fiscalité, et seront gagnants d'un point de vue fiscal. Assez cocasse, avouons-le.