La réglementation de la location de courte durée à Toulon.

1. Résidence principale vs secondaire : Les règles du jeu

À Toulon, la première étape de votre mise en conformité consiste à définir le statut de votre bien. En 2026, la frontière entre loueur occasionnel et investisseur professionnel est plus surveillée que jamais.

La résidence principale : La règle des 120 jours

Si vous louez le logement que vous occupez plus de 8 mois par an, vous êtes en résidence principale.

• Le quota : Vous ne pouvez pas louer votre bien plus de 120 jours par an.
• La nouveauté 2026 : La loi permet désormais aux communes en zone tendue de voter une réduction de ce plafond à 90 jours. Si Toulon reste pour l'instant fidèle au seuil national, la vigilance est de mise car la municipalité dispose désormais de ce levier pour (tenter de) libérer du parc locatif à l'année.

La Résidence secondaire : Le changement d'usage obligatoire

Dès lors que le logement n'est pas votre habitation principale, la location courte durée est considérée comme une activité commerciale.

• La déclaration préalable : Vous devez impérativement effectuer une déclaration auprès de la mairie de Toulon.
• La pérennité : Contrairement à certaines villes comme Nice ou Marseille qui imposent des "compensations" (devoir acheter une surface commerciale pour la transformer en logement), Toulon conserve en 2026 une approche plus pragmatique, mais l'enregistrement reste une étape non négociable avant toute mise en ligne.

Le DPE : Le nouveau "permis de louer" thermique

C’est le grand changement de 2026. La loi "Le Meur" a aligné les exigences de décence de la location courte durée sur celles de la location classique.

• Interdiction des passoires thermiques : Si votre bien est classé G ou F au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il est désormais interdit de le proposer en location courte durée.
• L'objectif : Éviter que les propriétaires de logements énergivores ne se replient sur Airbnb pour échapper aux interdictions de louer à l'année.
• Sanction : En cas de contrôle, l'absence de DPE conforme peut entraîner une interdiction immédiate de location et des astreintes financières journalières.

En résumé : À Toulon en 2026, votre projet LCD commence par un diagnostic technique. Sans un DPE de classe E minimum, votre activité est administrativement bloquée avant même d'avoir commencé.

2. Le numéro d’enregistrement : la révolution de mai 2026

C’est le pivot de la nouvelle réglementation. Si, jusqu’à présent, chaque commune gérait son propre système de déclaration, le 20 mai 2026 marque la fin du morcellement administratif avec l'entrée en vigueur du téléservice national unique.

La fin de l’opacité : un guichet unique

Oubliez les anciennes procédures locales parfois floues. Désormais, tout propriétaire toulonnais doit s'enregistrer sur une plateforme nationale centralisée. Ce système remplace les anciens dispositifs pour offrir une traçabilité totale.

• Le principe : Avant même de poster votre première photo sur Airbnb ou Booking, vous devez obtenir votre numéro d'enregistrement à 13 chiffres.
• L'objectif : Permettre à l'État et à la métropole Toulon Provence Méditerranée (TPM) d'avoir une vision en temps réel de l'offre locative et de s'assurer que chaque logement respecte les quotas et les normes de sécurité.

L’obligation d’affichage : pas de numéro, pas d’annonce

La règle est désormais implacable : le numéro d’enregistrement doit figurer de manière visible sur toutes les annonces en ligne.

• Le blocage automatique : En 2026, les plateformes de réservation ont l'obligation légale de bloquer ou de supprimer toute annonce ne mentionnant pas un numéro valide.
• Responsabilité des plateformes : Les sites comme Airbnb sont désormais co-responsables. S'ils maintiennent une annonce non conforme à Toulon, ils s'exposent à des amendes lourdes, ce qui les rend extrêmement vigilants sur la vérification de votre sésame administratif.

Le contrôle automatisé : le croisement des données

C’est là que le système devient redoutable pour les fraudeurs. Le nouveau portail national permet un croisement automatique des données :

1. Mairie & Plateformes : La ville de Toulon reçoit automatiquement le décompte des nuitées vendues pour chaque numéro d'enregistrement.
2. Respect des 120 jours : Pour les résidences principales, le système bloque automatiquement les calendriers dès que le plafond légal est atteint.
3. Vérification du DPE : Le numéro d'enregistrement est désormais lié à l'identifiant fiscal du logement, permettant de vérifier instantanément si le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) autorise la location.

L'avis de l'expert : Ce numéro d'enregistrement n'est plus une simple formalité, c'est votre "plaque d'immatriculation" de loueur. À Toulon, les contrôles ne se font plus uniquement sur le terrain, mais via des algorithmes qui détectent les anomalies en quelques secondes.

3. La Ttaxe de séjour : Vos obligations envers la métropole (TPM)

À Toulon, la taxe de séjour n'est pas une option, mais un impôt local collecté par l'hébergeur pour le compte de la métropole Toulon Provence Méditerranée (TPM). En 2026, les modalités de calcul et de reversement sont strictement encadrées pour financer l'attractivité touristique du territoire.

Qui paye quoi ? (Tarification 2026)

Le montant de la taxe dépend du confort de votre logement, d'où l'importance capitale du classement :

• Pour les meublés classés (1 à 5 étoiles) : Le tarif est fixe par personne et par nuit.
• Pour les meublés non classés (ou en attente) : C'est ici que la vigilance est de mise. La taxe est proportionnelle : elle s'élève à 5 % du prix HT de la nuitée (par personne), dans la limite d'un plafond fixé par la métropole.
• Les taxes additionnelles : N'oubliez pas qu'au tarif de base s'ajoutent les taxes additionnelles départementale (10 %) et régionale (34 % pour la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur). Ces suppléments sont automatiquement calculés sur le portail de la métropole.

Le portail TPM : Votre interface obligatoire

La métropole a centralisé toutes les démarches sur une plateforme dédiée : tpm.taxesejour.fr.

• Déclaration mensuelle : Même si vous n'avez eu aucune location sur un mois donné, vous devez effectuer une "déclaration à zéro".
• Reversement : Le paiement s'effectue généralement de manière trimestrielle ou quadrimestrielle selon le calendrier fixé par la régie TPM.

Collecte automatique vs Gestion directe

• Via les plateformes (Airbnb, Booking, etc.) : En 2026, ces intermédiaires collectent automatiquement la taxe lors de la réservation et la reversent directement à la métropole. Attention : Vous devez tout de même vérifier que votre numéro d'enregistrement est bien configuré sur votre profil pour que les sommes soient correctement affectées.
• En direct (Site perso, Leboncoin, etc.) : C'est à vous, le propriétaire, de calculer la taxe, de la facturer au voyageur, de la collecter et de la reverser via le portail TPM.

Point d'attention 2026 : Les contrôles sur le reversement de la taxe de séjour sont désormais croisés avec le nouveau fichier national des hébergements. Toute incohérence entre vos revenus déclarés et la taxe reversée peut déclencher une procédure de vérification administrative.

4. Copropriété : Le nouveau droit de regard des voisins

Longtemps, les copropriétaires souhaitant interdire la location courte durée dans leur immeuble se heurtaient au mur de l'unanimité. En 2026, la donne a changé : la loi "Le Meur" a armé les syndicats de copropriétaires de nouveaux leviers pour réguler, voire proscrire, l'activité de meublé de tourisme.

Le vote à la majorité des deux tiers : Un tournant majeur

C’est la grande nouveauté qui bouscule les investisseurs. Désormais, une assemblée générale peut voter l'interdiction de la location courte durée à la majorité des deux tiers des voix (article 26 modifié), et non plus à l'unanimité.

• Le champ d'application : Cette mesure vise principalement les lots qui ne sont pas déjà à usage commercial dans le règlement de copropriété.
• La protection de la résidence principale : Attention, cette interdiction de l'AG ne peut généralement pas s'opposer à la location de votre propre résidence principale (dans la limite des 120 jours), car cela porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

La "Clause d'habitation bourgeoise" à la loupe

Même sans nouveau vote, le règlement de copropriété reste votre premier juge. À Toulon, de nombreux immeubles anciens disposent d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive.

• En 2026, la jurisprudence est devenue plus stricte : si votre règlement stipule que l'immeuble est exclusivement réservé à l'habitation, l'activité de location saisonnière (considérée comme commerciale par nature) peut être jugée illicite par un tribunal en cas de nuisances répétées.

L’obligation d’information du syndic

Vous ne pouvez plus agir "en secret". La loi impose désormais une obligation d'information transparente :

1. Dès que vous obtenez votre numéro d'enregistrement en mairie de Toulon, vous devez en informer le syndic de copropriété.
2. Le syndic a ensuite l'obligation d'inscrire cette information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.L'objectif est clair : lever l'anonymat des loueurs pour faciliter le dialogue et la gestion des éventuelles nuisances.

Le conseil pro : Ne subissez pas la réglementation, anticipez-la. En 2026, la pérennité de votre activité repose sur la "paix sociale" dans l'immeuble. Communiquez avec vos voisins, affichez un règlement intérieur strict dans votre logement (interdiction des fêtes, respect des horaires) et soyez réactif au moindre signalement du syndic.

Conclusion : La professionnalisation, clé de la pérennité à Toulon

Le message est clair : en 2026, la location courte durée à Toulon n'est plus une simple activité de "complément" que l'on gère de loin, mais un secteur hautement régulé. Entre le diagnostic énergétique obligatoire, la centralisation du numéro d’enregistrement et le pouvoir accru des copropriétés, l’étau se resserre sur les loueurs qui ne jouent pas le jeu.

Cependant, cette rigueur est aussi une opportunité pour les propriétaires sérieux. En respectant scrupuleusement ces règles, vous assainissez le marché, rassurez vos voisins et sécurisez votre investissement sur le long terme. À Toulon, la ville reste ouverte à la LCD, à condition que celle-ci se fasse dans le respect du parc locatif local et du confort de tous.

Votre check-list de conformité 2026 :

• Audit technique : Votre bien est-il classé E, D ou mieux au DPE ?
• Autorisation : Si c'est une résidence secondaire, avez-vous déclaré votre changement d'usage ?
• Enregistrement : Avez-vous récupéré votre numéro à 13 chiffres sur le portail national (obligatoire depuis mai 2026) ?
• Transparence : Votre syndic a-t-il été informé de votre activité ?
• Taxe de séjour : Vos annonces sont-elles bien paramétrées sur le portail de la métropole TPM ?

Naviguer dans ces eaux réglementaires demande de la vigilance, mais c’est le prix à payer pour transformer votre bien toulonnais en un actif performant et serein.